Начало 2023 года отметилось заметным оживлением на рынке недвижимости, в том числе и складской. Несмотря на то, что геополитическая напряжённость и санкционное давление, которыми ознаменовался предыдущий год, остались в силе, активность инвесторов возросла и даже превысила ожидания.
Прошлый год стал для многих компаний не только серьёзным вызовом, но и временем пересмотра планов развития. Резкое изменение политической и экономической обстановки заставили приостановить, а иногда и полностью заморозить крупные проекты, что сказалось на снижении как спроса, так и предложения.
Так, в 2022 году в эксплуатацию было введено всего 859 000 квадратных метров новых складских площадей (в
По итогам 2022 года общий объём сделок в регионах снизился на 43% (в сравнении с 2021 годом), основным драйвером в их структуре стал классический ритейл (61% от всего объёма спроса), а объём ввода качественной складской недвижимости вернулся к показателям
Однако, конец
Давайте рассмотрим более подробно складывающуюся на данный момент ситуацию на примере наиболее динамичного и крупного рынка Москвы и Московской области.
Первое, что необходимо отметить, — сохранение активности инвесторов. Причём, если обычно в течение первых трёх месяцев рынок постепенно «раскачивается», то в 2023 году бурная деятельность началась едва ли не с первого дня окончания новогодних праздников.
Результатом стал рекордный для первого квартала за всю историю рынка складской недвижимости Московского региона объём сделок.
На протяжении первых трёх месяцев года в регионе появилось 223 000 квадратных метров новых качественных складов. Рост в сравнении с I кварталом
Анализ структуры ввода рынка складской недвижимости региона в первом квартале 2023 года показывает следующее:
При этом за все три месяца в эксплуатацию не было введено ни одного объекта built to suit.
Ожидается, что всего в текущем году появится примерно 1,7 миллиона новых квадратных метров, из которых около 60% придётся на спекулятивное строительство. Однако ситуация может сложиться несколько иначе
Снижение объёма свободных площадей на рынке складской недвижимости Москвы объясняется прежде всего тем, что сделки по аренде строящихся спекулятивных объектов сейчас часто заключают ещё до того, как объект будет введён в эксплуатацию, а предложения по готовым объектам привлекают внимание желающих ещё до того, как съедет предыдущий арендатор. Эти два фактора обуславливают то, что площади фактически просто не выходят на рынок. Дополнительно необходимо понимать, что поскольку объём предложений по субаренде сократился до минимума (не выше 0,1% от всех предложений), она больше не является весомым фактором, влияющим на формирование рынка.
Необходимо учитывать и ещё один важный нюанс. Согласно статистике доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости снизилась по сравнению с последним кварталом 2022 года всего на 0,2%. Однако многие свободные на конец первого квартала площади были на высокой стадии подписании договоров. Более того, именно в конце рассматриваемого периода на рынке появился крупный спекулятивный объект.
Учитывая эти два фактора можно констатировать, что реально доступное предложение складов класса, А на конец марта составляло только около 0,6% от всех предложений (это приблизительно 146 000 квадратных метров). Оставшаяся часть вакантного предложения — складские помещения класса B или качественные многоэтажные склады.
От обзора предложений рынка складской недвижимости перейдём к спросу. По итогам первых трёх месяцев текущего года он вырос (в сравнении с I кварталом
Больше всего сделок в первом квартале 2023 года было заключено на южном направлении — 67% от всего объёма, или 404 000 кв. метров. Второе место — за восточным направлением с 18% (108 000 «квадратов»).
Количество сделок спекулятивной аренды в структуре спроса за первый квартал года составило 65% (394 000 квадратных метров в абсолютном выражении). Две трети из них пришлись на вторичный рынок складской недвижимости.
В заключение этого блока скажем несколько слов о коммерческих условиях. Размер средневзвешенной ставки аренды достиг 5 700 руб./м2/год triple net. Ставка аренды внутри Москвы на качественную складскую недвижимость колеблется в пределах от 8 до 10 тысяч руб./м2/год triple net. Поскольку объём заключенных сделок демонстрирует тенденцию роста, вследствие чего наблюдается сокращение свободного предложения, стоит ожидать и повышения ставки к концу года.
Если кратко суммировать статистические показатели рынка складской недвижимости по итогам первого квартала 2023 года, можно сделать следующие выводы:
Какие же прогнозы позволяет нам сделать аналитика складской недвижимости на 2023 год?
Наконец, наблюдаемая тенденция к росту средневзвешенной ставки аренды позволяет спрогнозировать её увеличение к концу года до 5 800 руб./м2/год triple net.
