Согласно исследованию консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2024 года «индекс миллиона» на первичном рынке элитной недвижимости Москвы составил 63 кв. м, сократившись за год на 8%. Средневзвешенная цена увеличилась на 9% в годовом выражении, достигнув 1,6 млн руб. за кв. м. В ряде районов произошли структурные изменения и ротация предложения, что привело к росту цен и снижению площади, доступной для покупки.
Общий показатель «индекса миллиона» в Москве по итогам I квартала 2024 года составил 63 кв. м против 68 кв. м по состоянию на I квартал 2023 г. (-8% за год). Отрицательная динамика связана с увеличением средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости: к началу апреля 2024 г. стоимость 1 кв. м выросла на 9% в годовом выражении и приблизилась к 1,6 млн руб.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «В отдельных районах столицы цены сильно отличаются и, соответственно, различается площадь, доступная для приобретения за условные 100 млн руб. Более того, характер изменения показателя также разнонаправленный – в разных локациях отмечалась как положительная, так и отрицательная динамика. Там, где зафиксирован рост цен, наблюдалось сокращение квадратных метров, которые можно купить в элитных новостройках, то есть, в классах делюкс и премиум. В свою очередь, увеличение доступных квадратных метров было связано со снижением средневзвешенной цены в районе, которое преимущественно обусловлено выходом новых проектов по стартовым ценам».
Так, в локации Патриарших прудов за условные 100 млн руб. в новостройках можно приобрести 43 кв. м элитной недвижимости, тогда как ровно год назад данный показатель составлял лишь 30 кв. м (+43% в годовой динамике). Это связано со снижением средневзвешенной цены предложения на 30% за год – по итогам I квартала 2024 года стоимость квадратного метра составила 2,3 млн руб./кв. м. В свою очередь, такая динамика цены обусловлена структурными изменениями предложения, в частности выбытием эксклюзивного лота с высокого ценой квадратного метра и сильно ограниченным предложением в данной локации.
Увеличение индекса также наблюдалось в локациях Замоскворечье, Якиманка и Сретенка, впрочем, прирост показателя был умеренным и составлял от 5% до 7%. Так, в Замоскворечье отмечается старт продаж новых премиальных проектов – в конце 2023 г. на рынок вышел комплекс Quartier D'or, а уже в начале 2024 г. – проект A.Residences. Поэтому теперь в этом районе за условные 100 млн руб. можно приобрести 67 кв. м (+7% за год). В свою очередь, средневзвешенная цена предложения здесь составила около 1,5 млн руб./кв. м, что на 7% ниже, чем годом ранее.
Якиманка также продемонстрировала положительную корректировку показателя (+6%) до значения 42 кв. м. Влияние оказало снижение средневзвешенной цены предложения на 5% за год, связанное с ротацией объектов на рынке, в том числе: стартом продаж после реконцепции в комплексе «Резиденция 1864» (бывш. «Царев Сад») и ЖК DUO, а также реализацией эксклюзивного лота в ЖК «Лаврушинский» в начале 2024 г. Теперь средняя стоимость квадратного метра в локации составляет около 2,4 млн руб.
В локации Сретенка за последний год наблюдалось значительное наращивание объема предложения. Так, продажи стартовали в ЖК делюкс-класса Frank’s House и в ЖК премиум-класса: Forum, Titul на Трубной, также отметился старт реализации последней секции в проекте Turgenev. Вместе с этим показатель средневзвешенной цены предложения продемонстрировал снижение на 5% и составил по итогам марта 2024 г. 1,7 млн руб./кв. м. Отрицательная корректировка цены позволила увеличить количество доступных квадратных метров элитной недвижимости в локации – теперь здесь можно приобрести 58 кв. м за условные 100 млн руб. (+5% за год).
Донской район стал новым для первичного рынка элитной недвижимости – в октябре 2023 г. здесь вышел ЖК премиум-класса Shift. Теперь это один из наиболее доступных по цене районов – по итогам I квартала 2024 г. средневзвешенная цена предложения здесь составляет 925 тыс. руб./кв. м, а за условные 100 млн руб. можно приобрести 108 кв. м.
Последнюю строчку рейтинга по-прежнему занимает Даниловский район, где по итогам I квартала 2024 г. отметилась самая низкая средневзвешенная цена предложения – всего 828 тыс. руб./кв. м. Незначительная отрицательная корректировка цены на 1% за год связана в том числе с выходом нового ЖК премиум-класса «Дом 7. Даниловский». Поэтому здесь за условные 100 млн руб. доступно 121 кв. м (+1% за год).
Среди районов с отрицательной динамикой максимальное снижение показателя в размере 43% было отмечено в районе Арбат. По итогам I квартала 2024 г. за условные 100 млн руб. в новостройках можно купить только 48 кв. м против 84 кв. м в I квартале 2023 г. Причиной существенной динамики средневзвешенной цены предложения до значения 2 103 тыс. руб./кв. м (+76% за год) послужил выход на рынок комплекса апартаментов Cosmos Selection Arbat Apartments.
В Тверском районе количество квадратных метров, доступных за условные 100 млн. руб., сократилось более чем на четверть: 39 кв. м против 53 кв. м в I квартале 2023 г. (-27% за год). Средневзвешенная цена предложения продемонстрировала динамичный годовой прирост в размере 37% за счет старта продаж проектов класса «делюкс» - «Камергер» и МФК «Россия», в котором в конце 2023 г. началась реализация открытых продаж.
Андрей Соловьев добавляет, что к началу апреля 2024 г. в бюджете до 100 миллионов рублей на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы было доступно порядка 950 квартир и апартаментов, что составляет около 40% от общего объема предложения. Безусловно, в основном такие лоты представлены в премиальных проектах, но можно найти ряд компактных предложений и в комплексах класса «делюкс» в самых топовых локациях, например в комплексе «Ильинка 3/8». Наиболее привлекательные варианты площадью от 100 кв. м в рассматриваемом бюджете представлены в проектах «Vesper Кутузовский», Luzhniki Collection, LIFE TIME и других.
